Theo bộ Ngoại giao Mỹ, trong nữa năm đầu tài chính 2024, đã có hơn 5.000 visa được cấp thông qua quy trình lĩnh sự .

Trong nửa năm tài chính 2024, từ ngày 1/10/2023 đến ngày 31/03/2024, đã có 5,070 thị thực EB-5 được cấp, ghi nhận mức tăng hàng năm 64%. Đặc biệt, Việt Nam là một trong  hai quốc gia chiếm phần lớn với 26% thị thực trên tổng thị thực được cấp. Ngoài ra, Bộ Ngoại giao cũng công bố danh sách chờ mới nhất tại Trung tâm Thị thực Quốc gia (NVC) với khoảng 39,883 đương đơn ( bao gồm cả người nộp đơn chính và thành viên gia đình phụ thuộc) đang chờ được cấp thị thực EB-5.

Lượng visa EB-5 được cấp trong nửa đầu năm tài chính 2024

Tổng cộng 5,070 visa được cấp thông qua quy trình lãnh sự trong nửa đầu năm tài chính 2024. Trừ tháng 11/2023, các tháng còn lại ghi nhận mức cấp thị thực EB-5 tăng đáng kể. Các visa được cấp đều thuộc danh mục thị thực không dành riêng. Điều này chứng minh rằng 8,136 visa EB-5 trong danh mục dành riêng vẫn chưa được sử dụng.

Danh sách chờ của danh mục thị thực EB-5 không dành riêng

Cũng theo dữ liệu mới nhất của Bộ ngoại giao, gần 39,900 đương đơn cùng thành viên phụ thuộc đang chờ được cấp visa tại NVC, Dù con số này đã giảm 12% so với năm tài chính 2023 nhưng khả năng cấp thị thực EB-5 vẫn cần được chú trọng vì đang có chục nghìn nhà đầu tư đã được phê duyệt đơn I-526 đang chờ đến lượt của mình. May mắn thay, năm tài chính 2024 ghi nhận lượng visa kỷ lục được xếp vào danh mục thị thực dành riêng với khoảng 14,169 thị thực EB-5. Nếu tất cả thị thực hiện có được sử dụng, danh sách sách chờ hiện tại có thể giảm đến 13% đến cuối năm tài chính 2024.

Xu hướng cấp thị thực EB-5 theo từng quốc gia

Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia được cấp thị thực EB-5 nhiều nhất trong nửa năm tài chính 2024 với tổng cộng 1,326 thị thực EB-5, chiếm 26% trên tổng thị thực được cấp. Lãnh sự quán tại Thành phố Hồ Chí Minh đã cấp ra 1,332 visa cho đương đơn Việt Nam , đánh dấu mức tăng trưởng vượt bậc so với cùng kỳ năm ngoái. Theo lịch chiếu khán di dân tháng 05/2024, Việt Nam không có tình trạng tồn đọng hồ sơ, luôn có sẵn visa chờ cấp.

Trung Quốc vẫn là quốc gia được cấp thị thực nhiều nhất trong nửa năm 2024 với 2,768 visa. Lượng visa được cấp cho đương đơn Ấn Độ là 440 visa EB-5, giảm khoảng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Các quốc gia khác lần lượt được cấp thị thực EB-5 là Đài Loan (113 visa), Hong Kong (43 visa), Nam Phi (35 visa) và Hàn Quốc (34 visa).

Ngày càng có nhiều người Việt chọn Mỹ làm nơi định cư và làm việc. Với quan niệm “an cư lạc nghiệp”, rất nhiều người mong muốn sở hữu một căn nhà để ổn định sinh sống. Nếu bạn đọc đang mong muốn mua nhà ở Mỹ, hãy đọc ngay bài viết sau đây của Interimm để nắm được các điều kiện mua nhà ở Mỹ, chi phí và thủ tục pháp lý liên quan nhé!

1. Điều kiện để mua nhà ở Mỹ

Để sở hữu một căn nhà của riêng mình ở Mỹ, người đang định cư cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

• Thanh toán trước 20% giá trị căn nhà muốn mua

• Có số điểm tín dụng tối thiểu 720 điểm

• Sinh sống ở Mỹ ít nhất 2 năm

• Có số An sinh Xã hội Mỹ (SSN) hợp pháp

• Người đứng tên căn nhà phải có việc làm và có nguồn thu nhập nhất định tại Mỹ trong ít nhất 3 năm.

• Sở hữu tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm việc tại Mỹ.

2. Các hình thức mua nhà tại Mỹ

Người định cư có thể mua nhà tại Mỹ với 3 hình thức sau:

• Người mua nhà trả 100% giá trị căn nhà bằng tiền mặt

• Người mua nhà thanh toán bằng hình thức trả góp thông qua thẻ tín dụng

• Mua nhà trả góp dưới tên của người khác.

Với hình thức trả góp, người định cư bắt buộc phải là thường trú nhân hợp pháp hoặc công dân Hoa Kỳ. Quý vị phải thanh toán trước 20% giá trị căn nhà và trả góp hàng tháng từ 600 – 1,000 USD tùy vào tổng giá trị ngôi nhà và số tiền mà quý vị vay ngân hàng. Để đảm bảo khả năng thanh toán số tiền này, quý vị cần có thu nhập dao động từ 50,000 – 70,000 USD/năm.

3. Cần có thu nhập bao nhiêu để mua được nhà ở Mỹ?

Để mua được nhà ở Mỹ, quý vị cần có thu nhập trung bình từ 51,000 – 200,000 USD/ năm. Đây là điều kiện đầu tiên để quý vị có thể sở hữu một căn nhà cho riêng mình tại quốc gia này.

Năm 2014, một căn nhà ở Mỹ có giá từ 230,000 – 900,000 USD. Đến năm 2017, mức giá cần bỏ ra để sở hữu một ngôi nhà đã đạt đến mức 300,000 – 1,02 triệu USD. Hiện nay, quý vị cần chi trả ít nhất 350,000 USD để mua nhà ở Mỹ. Mức giá cụ thể sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa lý, mật độ dân cư, chất lượng sống,…

Nếu quý vị đang tìm nhà với mức giá ổn, có thể tham khảo các bang Hawaii, Cruz, San Jose,.. Đối với các khu vực sầm uất hiện đại như New York, giá nhà sẽ cao hơn. Tùy vào tình hình tài chính và nhu cầu, quý vị có thể lựa chọn khu vực phù hợp để mua nhà.

4. Thủ tục pháp lý để mua nhà ở Mỹ

Các thủ tục pháp lý quan trọng khi mua nhà ở Mỹ gồm:

• Hợp đồng ràng buộc (Binder): Là hợp đồng tạm thời được thiết lập giữa bên mua và bên bán khi đàm phán xong về giá cả. Những nội dung trong văn bản này gồm: Thông tin chi tiết của người mua và người bán, thông tin về bất động sản giao dịch, giá cả thỏa thuận, số tiền đặt cọc, điều kiện mua bán nhà, chữ kỹ xác nhận hai bên.

• Hợp đồng mua bán nhà (Closing Sale Contract): Là văn bản được thiết lập một công ty pháp lý. Hồ sơ này được ký kết giữa bên mua và bên bán, hoàn tất giao dịch mua bán bất động sản. Bản hợp đồng sẽ bao gồm các thông tin về người mua và người bán, hợp đồng mua nhà, các chứng nhận liên quan.

• Biên bản xác nhận quyền sở hữu: Người mua nhà ở Mỹ sẽ nhận được bản báo cáo về lịch sử sở hữu đối với căn nhà đang giao dịch. Nên thuê một luật sư có chuyên môn để xem xét và đảm bảo tính minh bạch, chính xác của biên bản để tránh các rắc rối về sau.

5. Các bước để mua nhà tại Mỹ

Quy trình mua nhà tại Mỹ gồm 6 bước sau đây:

5.1 Lựa chọn khu vực mua nhà

Người định cư cần cân nhắc đến các yếu tố như vị trí thuận tiện với cơ quan, an ninh khu vực, tình hình giao thông,… để lựa chọn khu vực mua nhà phù hợp. Việc lựa chọn địa điểm mua nhà cũng có thể cân nhắc tùy theo mục đích của người sở hữu.

Nếu muốn tốt cho học tập của con em, quý vị có thể cân nhắc các khu vực như Washington State, Oregon, Texas,… Những tiểu bang này có các trung tâm giáo dục uy tín hàng đầu nước Mỹ. Đối với các nhà đầu tư, các khu đô thị sầm uất như California hoặc New York sẽ mang đến nhiều cơ hội để phát triển việc kinh doanh. Los Angeles, Hawaii, San Francisco,… sẽ phù hợp với những ai yêu thích cuộc sống thoải mái, chìm đắm trong khí hậu ôn hòa và ngắm nhìn cảnh sắc thiên nhiên tươi đẹp.

5.2 Xác định ngân sách phù hợp

Sau khi tìm địa điểm phù hợp, quý vị cần cân nhắc về yếu tố tài chính để mua được căn nhà phù hợp. Nếu có khả năng, quý vị nên trả hết 100% giá trị căn nhà. Với trường hợp trả góp, quý vị sẽ phải thanh toán trước 20% và trả dần số tiền còn lại trong khoảng 15 – 20 năm, tùy thuộc vào giá trị căn nhà và khoản vay ngân hàng.

Để ngân hàng đồng ý cho vay, quý vị cần phải chứng minh thu nhập ổn định, các khoản thanh toán không vượt quá 35% tổng thu nhập.

5.3 Tìm đơn vị môi giới uy tín

Quý vị cần thông qua một công ty môi giới bất động sản khi mua nhà tại Mỹ. Đơn vị trung gian này sẽ chịu trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ thủ tục, hồ sơ, giấy tờ quan trọng nhanh chóng và đầy đủ nhất. Người mua nhà cần nghiên cứu thật kỹ về thông tin của đơn vị môi giới hoặc tham khảo thêm ý kiến của người quen để tránh trường hợp bị lừa đảo.

5.4 Thỏa thuận và lập hợp đồng

Khi tìm được ngôi nhà vừa ý, quý vị cần thỏa thuận rõ ràng về giá cả, yêu cầu,… với đơn vị môi giới của mình. Sau khi mức giá đưa ra được bên bán chấp thuận, môi giới của người bán sẽ tiến hành lập hợp đồng. Quý vị cần xem xét kỹ về các điều khoản, quyền lợi thanh lý hợp đồng, đồng thời kiểm tra cẩn thận tình trạng của ngôi nhà trước khi đặt bút ký kết.

5.5 Thẩm định căn nhà

Để tránh các rủi ro phát sinh sau khi chuyển nhượng quyền sở hữu, người mua nhà nên thuê các đơn vị thẩm định để kiểm tra vấn đề kỹ thuật như hệ thống điện, nước, kết cấu xây dựng,… của căn nhà. Quá trình này sẽ mất khoảng 2 giờ với mức phí dao động từ 300 – 1,000 USD.

Nếu phát hiện các hỏng hóc, sự cố,… quý vị cần thảo luận kỹ với đơn vị môi giới để tiến hành sửa chữa trước khi chuyển vào ở. Chi phí cho việc sửa chữa sẽ tốn khoảng 500 – 1,000 USD.

5.6 Ký kết hợp đồng mua bán nhà

Hai bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà sau khi đã thống nhất các nội dung bên trong hợp đồng. Lúc này, người mua phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho người bán theo hình thức đã thỏa thuận từ đầu. Sau bước này, quý vị có thể chuyển đến sinh sống tại ngôi nhà mới của mình vào bất cứ lúc nào.

6. Cần lưu ý gì khi mua nhà tại Mỹ

Người định cư cần nắm những lưu ý sau đây khi mua nhà tại Mỹ:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của bản thân tại Mỹ vào thời điểm mua nhà. Tìm hiểu các quy định cụ thể về việc mua bán bất động sản đối với loại visa đang sử dụng (nếu có)

• Ngoài giá mua nhà, cần cân nhắc các khoản phí khác như phí chuyển nhượng, phí luật sư, thuế,… để đảm bảo sẵn sàng về mặt tài chính.

• Yêu cầu kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà trước khi mua để tránh các rủi ro về sau.

• Tìm hiểu kỹ các quy định về thuế mua bán bất động sản tại địa phương và liên bang.

• Luật Bất động sản có thể khác nhau ở từng tiểu bang, thành phố. Hãy tìm hiểu kỹ các quy định của Pháp Luật tại địa phương – nơi phát sinh giao dịch mua bán bất động sản.

• Xem xét quyền sở hữu và quyền thừa kế đối với căn nhà trong trường hợp quý vị có người thừa kế.

• Tìm hiểu các quy định về vay vốn ngân hàng, yêu cầu tín dụng trong trường hợp cần vay để mua nhà.

• Nghiên cứu và chấp hành các luật thuế liên quan trong trường hợp quý vị cho thuê nhà hoặc có thu nhập từ bất động sản.

7. Câu hỏi thường gặp

7.1 Mua nhà Mỹ có nhận được thẻ xanh không?

Câu trả lời là không. Việc mua nhà ở Mỹ và việc đầu tư vào bất động sản ở Mỹ để lấy thẻ xanh là 2 vấn đề hoàn toàn khác nhau. Bạn vẫn có thể sở hữu nhà tại Mỹ ngay cả khi chưa có thẻ xanh Mỹ. Trong trường hợp muốn định cư Mỹ dưới dạng đầu tư bất động sản, quý vị có thể tham khảo chương trình EB-5 của Chính phủ Mỹ. Việc trở thành thường trú nhân Mỹ sẽ mang đến nhiều quyền lợi và lựa chọn hơn trong quá trình mua nhà tại đây.

7.2 Thuế nhà ở Mỹ như thế nào?

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và tiểu bang. Vấn đề phức tạp cần được lưu ý là các tiểu bang, liên bang lại có quy định khác nhau về sở hữu và chuyển quyền sở hữu tài sản.

Nếu mua nhà ở Mỹ, khách hàng phải chi ít nhất 10% giá trị ngôi nhà theo quy định về thuế nhà đất của Mỹ. Ví dụ một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và chi phí cố định hàng tháng khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không.

7.3 Những tiêu chí để lựa chọn ngôi nhà phù hợp

Cách mua nhà ở Mỹ tốt nhất là phải lựa chọn ngôi nhà đáp ứng đầy đủ những tiêu chí quan trọng:

• Căn nhà phải có thông tin chính xác về diện tích, tài sản xung quanh ngôi nhà, các vật dụng để lại,…

• Căn nhà phải được bảo trì tốt, khu vực an ninh tốt.

• Nhà ở gần tuyến đường giao thông, các trung tâm mua sắm, khu vui chơi, trường học.

• Khu vực nhà định mua có bị ảnh hưởng nào do những chương trình phát triển của chính phủ không?

• Giá cả ngôi nhà có hợp lý hay không? Người mua có quyền mặc cả đề nghị một giá thấp hơn số tiền chủ bán đưa ra.

Không có số lượng tối đa các thành viên gia đình có thể nộp đơn xin thị thực EB-5 dưới dạng phái sinh. Tuy nhiên, chỉ có các thành viên gia đình trực hệ mới đủ điều kiện là người thụ hưởng phái sinh cho người nộp đơn chính—nhà đầu tư EB-5. Những người này sẽ là vợ/chồng và con chưa lập gia đình dưới 21 tuổi của nhà đầu tư EB-5. Tuy nhiên, sau khi nhà đầu tư EB-5 trở thành công dân Hoa Kỳ , họ có thể bảo lãnh cho những người thân khác để xin thẻ xanh, chẳng hạn như anh chị em ruột và cha mẹ của họ.

Không có số lượng tối đa các thành viên gia đình có thể nộp đơn xin thị thực EB-5 dưới dạng phái sinh. Tuy nhiên, chỉ có các thành viên gia đình trực hệ mới đủ điều kiện là người thụ hưởng phái sinh cho người nộp đơn chính—nhà đầu tư EB-5. Những người này sẽ là vợ/chồng và con chưa lập gia đình dưới 21 tuổi của nhà đầu tư EB-5. Tuy nhiên, sau khi nhà đầu tư EB-5 trở thành công dân Hoa Kỳ , họ có thể bảo lãnh cho những người thân khác để xin thẻ xanh, chẳng hạn như anh chị em ruột và cha mẹ của họ.

Có một cách có thể tránh cho con của nhà đầu tư EB-5 khỏi tình trạng “quá tuổi” trong quy trình cấp thị thực EB-5. Đạo luật Bảo vệ Tình trạng Trẻ em (CSPA) đã được quốc hội ban hành vào năm 2022. Quốc hội thừa nhận rằng Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) có tình trạng tồn đọng khiến con của những người nộp đơn xin thị thực EB-5, cũng như các loại thị thực khác, quá tuổi trong quy trình nhập cư. CSPA được ban hành như một biện pháp để tránh điều đó. Về cơ bản, tuổi của trẻ vị thành niên sẽ “đóng băng” vào ngày nộp Mẫu I-526E. Điều này có thể ngăn trẻ quá tuổi trong quy trình cấp thị thực EB-5, miễn là đơn I-526E được nộp trước khi trẻ đủ 21 tuổi. Ngoài ra, trẻ phải còn độc thân để đủ điều kiện tiếp tục quy trình.

Do quá trình xin thị thực EB-5 rất phức tạp, đặc biệt là khi nhà đầu tư EB-5 có ý định nhập cư cùng gia đình trực hệ, nên khuyến cáo người nộp đơn EB-5 nên làm việc với một luật sư di trú .

Trong hai năm liên tiếp, Bộ Ngoại giao Hoa Kỳ đã ghi nhận một sự kiện đáng chú ý: tất cả visa EB-5 không bảo lưu (unreserved visas) đã được cấp hết. Điều này cho thấy rõ nhu cầu đối với chương trình EB-5 đang tăng cao và Sở Di Trú Mỹ USCIS đã làm việc hiệu quả.

Số lượng Visa EB5 được cấp từ năm tài khoá 2017 đến năm tài khoá 2024

Ngược lại với những năm 2018-2022, khi hàng nghìn thị thực EB-5 không được sử dụng do đại dịch và Chương trình Trung tâm Khu vực ngừng hoạt động, tình hình hiện tại cho thấy sự cải thiện đáng kể. Năm 2024, số thị thực EB-5 không bảo lưu có sẵn là 14.169 visa, cao gấp 1,5 lần so với năm TK 2023. Tổng số thị thực đã được cấp trong năm TK 2024 đạt 14.169 visa, cao nhất trong 7 năm gần đây.

Hoa Kỳ Bộ Ngoại giao đã đưa ra tuyên bố này: “Bộ Ngoại giao, hợp tác chặt chẽ với Sở Di Trú Mỹ vui mừng thông báo về việc cấp tất cả các thị thực hợp pháp thuộc danh mục Visa EB-5 không bảo lưu cho năm tài chính 2024.”

Visa EB-5 không bảo lưu (Unreserved EB-5 Visa) là gì?

Sau đạo luật RIA, số lượng visa EB-5 được chia thành hai loại chính:

• Visa không bảo lưu: Chiếm 68% tổng thị thực EB-5 được phân bổ trong năm tài khoá. Loại visa này không giới hạn số lượng và được cấp cho các nhà đầu tư đáp ứng các yêu cầu của chương trình EB-5, bất kể dự án đầu tư thuộc khu vực nào.

• Visa được bảo lưu: Loại visa này chiếm 32% tổng số lượng visa EB-5 và được dành riêng cho các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án EB-5 thuộc khu vực ưu tiên, bao gồm:

  • Khu vực nông thôn: 20%

  • Dự án tại khu vực thất nghiệp cao: 10%

  • Dự án phát triển cơ sở hạ tầng: 2%

Dự án EB-5 vùng nông thôn – Nâng cấp internet cáp quang cùng Consolidated giai đoạn II tại vùng bắc New England

Nâng cấp internet cáp quang cùng Consolidated tại vùng bắc New England, giai đoạn II (giai đoạn I đã hoàn tất huy động 80 triệu USD với 100 nhà đầu tư). Đây là Dự án internet vùng nông thôn thứ 4 của Trung tâm Vùng CanAm từ sau khi luật EB-5 mới ban hành tháng 3/2022.

Consolidated đang đẩy nhanh quá trình nâng cấp hạ tầng cáp điện thoại DSL/cáp đồng của mình lên mạng băng thông rộng cáp quang, chuyển đổi thành một doanh nghiệp cáp quang thuần túy, trong đó bao gồm vùng Bắc New England bao gồm 3 tiểu bang Vermont, New Hampshire và Maine. Vốn EB-5 được sử dụng tại các khu nông thôn của 3 tiểu bang này nên các hồ sơ EB-5 được USCIS ưu tiên xét duyệt.

Những điểm nổi bật của dự án Nâng cấp internet cáp quang cùng Consolidated giai đoạn II của Trung tâm vùng CanAm đảm bảo thẻ xanh định cư và an toàn vốn:

• Ưu tiên xử lý hồ sơ EB-5: Dự án nông thôn đủ điều kiện cho hồ sơ EB-5 các nhà đầu tư được ưu tiên xử lý.

• Được nộp đơn đồng thời: Các nhà đầu tư nước ngoài cư trú tại Mỹ đủ điều kiện nộp đơn đồng thời.

• Số tiền đầu tư thấp hơn: Đủ điều kiện để đầu tư với số tiền tối thiểu là 800.000 USD.

• Trung tâm vùng EB-5 giàu kinh nghiệm: CanAm đã tìm nguồn cung ứng, bảo lãnh phát hành và thúc đẩy các khoản đầu tư liên quan đến nhập cư ở Mỹ và Canada trong 35 năm.

• An toàn hoàn vốn với tài sản đảm bảo mạnh mẽ:

  • Công ty mẹ của bên vay sẽ cung cấp bảo lãnh doanh nghiệp để hoàn trả toàn bộ khoản vay EB-5.

  • Khoản vay EB-5 là khoản nợ cao cấp được thế chấp và bảo đảm bằng lợi ích từ tất cả tài sản của Consolidated, và có quyền ưu tiên ngang hàng với các khoản vay cao cấp hiện có (từ các ngân hàng có uy tín) và trái phiếu.

• An toàn Thẻ Xanh: Dự án ước tính sẽ tạo ra 22 việc làm đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư, vượt quá yêu cầu tạo việc làm của USCIS.

• Tiềm năng nhận trợ cấp từ Chính phủ: Consolidated sẽ tích cực tham gia vào chương trình BEAD và có lịch sử thành công trong quan hệ đối tác công tư trực tiếp với chính quyền địa phương để cung cấp dịch vụ cáp quang.

• Bảo đảm hoàn thành: Bảo đảm hoàn thành sẽ được cung cấp bởi Consolidated Communications Holdings, Inc.

• Cổ đông uy tín hàng đầu – Searchlight Capital Partner và BCI: Consolidated Communications là một trong những dự án internet cáp quang quan trọng và quan trọng nhất trong danh mục đầu tư của Searchlight, với khoản đầu tư lên tới 1,5 tỷ USD.

Sau khi tiến hành thẩm định, nghiên cứu tất cả các phương án và xác định rằng chương trình EB-5 là con đường đúng đắn phía trước, nhà đầu tư đã sẵn sàng để chọn một dự án EB-5. Việc lựa chọn một dự án phù hợp, hay còn được biết đến trong chương trình EB-5 với tư cách là một doanh nghiệp thương mại mới, thông qua quá trình thẩm định là điều rất quan trọng để có được Thẻ xanh đồng thời bảo vệ vốn của nhà đầu tư. Các hướng dẫn của luật sư di trú cũng có thể được sử dụng trong quá trình thẩm định này.

Nhà đầu tư nên hiểu rằng theo Đạo luật Cải cách EB-5 năm 2022, nhà đầu tư EB-5 mới đầu tư vào các dự án EB-5 ở nông thôn sẽ nhận được những lợi ích đáng kể, bao gồm việc được phê duyệt I-526E nhanh hơn và tiếp cận với nguồn cung thị thực EB-5 mới được dành riêng. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư vào các dự án nông thôn sẽ được phê duyệt đơn xin thẻ xanh nhanh hơn và các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam có thể tránh được sự chậm trễ kéo dài nhiều năm trong việc chờ cấp thẻ xanh.

Chúng tôi rất hân hạnh được chia sẻ cơ cấu thẩm định dự án EB-5 của chúng tôi dành cho các nhà đầu tư đang cân nhắc theo đuổi khoản đầu tư thị thực EB-5.

Việc lựa chọn và tiến hành thẩm định cho các dự án bất động sản EB-5 có thể là một nhiệm vụ khó khăn. Dựa trên nhiều năm kinh nghiệm xem xét hàng trăm dự án trung tâm vùng chỉ định, EB5AN đã chắt lọc từ quy trình thẩm định EB5 phức tạp ra thành một danh sách 05 điều quan trọng nhất đối với bất kỳ ai trong việc tiến hành thẩm định dự án EB-5 thuộc khu vực việc làm mục tiêu nông thôn hoặc khu vực việc làm mục tiêu đô thị Mỗi điều quan trọng này nhằm xác định và giải thích một vấn đề cốt lõi liên quan đến hai loại rủi ro chính của bất kỳ dự án trung tâm vùng chỉ định EB-5 nào: (i) rủi ro định cư và (ii) rủi ro tài chính..

1. Phê duyệt yêu cầu dự án I-956F từ USCIS

Tại sao lại quan trọng: Khi nhà đầu tư nộp đơn I-526E để xin định cư theo chương trình EB-5, Sở Di Trú Mỹ (USCIS) phải xác định xem dự án nhận đầu tư có đủ điều kiện cho EB-5 hay không và dự kiến sẽ tạo ra số việc làm theo yêu cầu hay không. Các dự án phải nộp Đơn I-956F để xin phê duyệt từ USCIS trước khi nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526E.

Mặc dù nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526E trước khi đơn I-956F của dự án được phê duyệt, tuy nhiên nhà đầu tư vào dự án không được phê duyệt I-956F phải đối mặt với rủi ro lớn hơn về mặt định cư, cụ thể như những phân tích về mặt kinh tế của dự án có thể bị từ chối, dự án có thể được cấu trúc không đúng cách, hoặc dự án có thể không đủ điều kiện theo chương trình EB-5. Mặt khác, dự án đã có phê duyệt I-956F nghĩa là dự án đó đã được USCIS xem xét và phê duyệt.

Phê duyệt I-956F và việc chỉ định trung tâm vùng chỉ định thông qua Đơn I-956, là không giống nhau. Có phê duyệt dự án I-956F nghĩa là bản thân dự án đó đã vượt qua được sự xem xét kỹ lưỡng của USCIS. Cũng như vậy, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là phải đảm bảo rằng trung tâm vùng chỉ định của dự án đã được USCIS chỉ định chính thức thông qua Đơn I-956.

Lợi ích của nhà đầu tư: Nhà đầu tư chọn dự án đã có phê duyệt I-956F biết rõ tại thời điểm đầu tư rằng USCIS đã xem xét tài liệu dự án, báo cáo tài chính và xác định rằng dự án đó tuân thủ chương trình EB-5 và phương pháp được sử dụng để tính toán số việc làm được tạo ra phù hợp với yêu cầu của USCIS.

Đơn I-526E chỉ chứa hai loại tài liệu: tài liệu dự án và tài liệu nhà đầu tư. USCIS sẽ không cần xem xét lại tài liệu dự án, điều đó có nghĩa là nhà đầu tư không phải chịu rủi ro rằng dự án có thể không được USCIS chấp thuận. Đối với các dự án đã có phê duyệt I-956F, USCIS sẽ chỉ xem xét thông tin của nhà đầu tư và tài liệu về nguồn tiền khi xét duyệt đơn I-526E. Đã có phê duyệt I-956F có thể giúp thời gian xử lý đơn I-526E nhanh hơn vì lượng thông tin cần được USCIS xem xét đã giảm đi đáng kể.

Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:

• Dự án EB-5 đã nộp và nhận được phê duyệt cho đơn I-956F chưa? Nhà bảo trợ dự án phải thẳng thắn và trung thực, trả lời có hoặc không. Nếu nhà bảo trợ tuyên bố dự án đã được phê duyệt I-956F, hãy yêu cầu bản sao thư phê duyệt chính thức của USCIS. Bất kỳ nhà bảo trợ dự án có uy tín nào cũng có thể cung cấp thư và sẽ tự hào khi làm điều đó.

• Trung tâm vùng chỉ định EB-5 bảo trợ cho dự án đã nộp và nhận được phê duyệt cho đơn I-956 chưa? Nhà bảo trợ dự án phải thẳng thắn và trung thực, trả lời có hoặc không cho cả hai câu hỏi. Nếu Đơn I-956 đã được phê duyệt, nhà bảo trợ dự án có thể cung cấp bản sao thư chấp thuận Đơn I-956 của USCIS.

• 2. Tạo đủ việc làm EB-5

Tại sao lại quan trọng: Sau khi USCIS đã phê duyệt một dự án theo chương trình EB-5 và chấp nhận đơn I-526E của nhà đầu tư, dự án phải tạo ra ít nhất 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 để mỗi nhà đầu tư có thể nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Có được phê duyệt I-526E nghĩa là nhà đầu tư có được một Thẻ xanh tạm thời, nhưng để nơi cư trú tạm thời trở thành thường trú, nhà đầu tư phải nộp Đơn I-829 hai năm sau khi I-526E được phê duyệt. Đơn I-829 phải chứng minh rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư đã tạo ra 10 việc làm theo yêu cầu của chương trình EB-5.

Đối với các dự án bất động sản do trung tâm vùng chỉ định bảo trợ, hầu hết các việc làm đủ điều kiện EB-5 được tạo ra đều được tính toán dựa trên chi phí xây dựng và tạo doanh thu chứ không dựa trên số lượng nhân viên W-2 riêng lẻ. Nhân tử nền tảng kinh tế khu vực được ấn định cho mỗi 1 triệu đô la vốn đầu tư chi cho chi phí xây dựng hoặc 1 triệu đô la doanh thu mới tạo ra. Do đó, hầu hết việc làm EB-5 ước tính do dự án trung tâm vùng chỉ định tạo ra và chia cho mỗi nhà đầu tư EB-5 đều được tính toán bằng ngân sách xây dựng của dự án và doanh thu ước tính như đã đề ra trong kế hoạch kinh doanh.

Nếu một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và chưa tạo ra tất cả các việc làm EB-5 cần thiết tại thời điểm đầu tư EB-5, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn về mặt định cư vì dự án có thể thiếu vốn, phải đối mặt với sự chậm trễ trong việc chi tiêu số vốn đó hoặc không tạo ra doanh thu như mong đợi—bất kỳ điều nào nêu trên cũng có thể dẫn đến việc không tạo được số lượng việc làm EB-5 cần thiết để đảm bảo tất cả các nhà đầu tư EB-5 nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn.

Lưu ý về khoản tài trợ bắc cầu: Do thời gian chờ đợi lâu liên quan đến quy trình EB-5, các nhà bảo trợ dự án có uy tín và kinh nghiệm thường sử dụng khoản tài trợ bắc cầu cho các dự án cùng lúc với việc huy động vốn EB-5. Khả năng tiếp cận nguồn tài trợ bắc cầu là một dấu hiệu tích cực cho thấy nhà bảo trợ dự án có đủ nguồn tài chính để tài trợ cho dự án mà không cần huy động toàn bộ hoặc bất kỳ khoản vốn EB-5 nào.

Cách tiếp cận này mang lại lợi ích cho nhà đầu tư EB-5 vì tất cả các việc làm được tạo ra bằng nguồn tài trợ bắc cầu đều được tính vào yêu cầu tạo việc làm EB-5. Thông qua tài trợ bắc cầu, một số, hoặc thậm chí tất cả, các việc làm theo yêu cầu có thể được tạo ra trước khi bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào thực hiện đầu tư. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án cũng đã nhận được sự chấp thuận cho đơn I-956F, nhà đầu tư EB-5 có thể yên tâm rằng dự án đã tạo ra tất cả việc làm và đáp ứng mọi yêu cầu về Thẻ Xanh vĩnh viễn ngay cả trước khi thực hiện đầu tư.

Lợi ích của nhà đầu tư: Các dự án đang được xây dựng và đã chi một lượng vốn đáng kể, bao gồm cả việc sử dụng nguồn tài trợ bắc cầu, là những dự án đã tạo ra nhiều việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Những dự án như vậy mang lại sự đảm bảo cho việc hoàn thành dự án sớm và đảm bảo rằng số lượng việc làm theo yêu cầu sẽ được tạo ra cho các nhà đầu tư EB-5 để nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn.

Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:

• Dự án đã bắt đầu xây dựng chưa? Nhà đầu tư nên thận trọng với những dự án chưa được xây dựng. Nhiều nhà phát triển dự án sử dụng kế hoạch kinh doanh phụ thuộc vào vốn EB-5 và sẽ không khởi công trước khi đảm bảo các khoản đầu tư này. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án không huy động được vốn EB-5 thì dự án sẽ thất bại.

• Đã tạo đủ việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 trong dự án chưa? Các dự án an toàn nhất sẽ không chỉ đã bắt đầu xây dựng mà còn tiến triển đủ xa trong quá trình xây dựng để tạo ra việc làm theo yêu cầu cho tất cả các nhà đầu tư EB-5. Những dự án như vậy đã loại bỏ một cách hiệu quả các rủi ro về mặt định cư.

• Bao nhiêu số việc làm sẽ có chỉ từ hoạt động xây dựng chứ không phải từ hoạt động tạo doanh thu? Dự án trung tâm vùng chỉ định càng phụ thuộc vào chi tiêu xây dựng để tạo việc làm EB-5 thì càng chắc chắn rằng sẽ có đủ việc làm EB-5 được tạo ra. Nếu việc tạo việc làm EB-5 phụ thuộc vào doanh thu trong tương lai thì rủi ro về mặt định cư đối với các nhà đầu tư EB-5 sẽ cao hơn vì không chỉ hoạt động chi tiêu xây dựng của dự án trung tâm vùng chỉ định phải phù hợp với ngân sách mà doanh thu của dự án cũng phải đáp ứng được kỳ vọng. Doanh thu được dự kiến trong nhiều năm trong tương lai và có thể không tính toán đầy đủ những thay đổi của thị trường hoặc các yếu tố khác.

• Nếu dự án đang được xây dựng, liệu có đủ vốn để hoàn thành dự án và tạo ra tổng số việc làm dự kiến không? Các nhà đầu tư nên cảnh giác với các dự án trung tâm vùng chỉ định bị trì hoãn hoặc “đang được xây dựng” trong thời gian dài. Các mốc thời gian xây dựng hợp lý sẽ khác nhau tùy theo loại bất động sản, quy mô và vị trí.

3. Vốn được cấu trúc hợp lý

Tại sao lại quan trọng: Nguồn vốn của dự án trung tâm vùng chỉ định là một nguồn tài chính tổng hợp của dự án đó. Đối với các dự án bất động sản EB-5, nguồn vốn thường được chia thành nguồn vốn vay cao cấp từ ngân hàng, nguồn vốn EB-5 (thường ở vị trí thứ hai với tư cách là khoản nợ hạng hai hoặc vốn cổ phần ưu đãi), và nguồn vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển dự án. Hiểu cách cấu trúc vốn và số tiền đã được cam kết cấp vốn sẽ mang đến một cái nhìn sâu sắc về rủi ro kinh tế của một dự án. Những rủi ro chính như sau:

• Không có nguồn tài trợ ngân hàng nào được giải ngân. Một số dự án có thể chỉ có thư cam kết hoặc có thể thiếu nguồn tài chính ngân hàng vì những lý do khác. Trong những trường hợp như vậy, nhà đầu tư EB-5 phải chịu rủi ro rằng ngân hàng sẽ không tài trợ cho dự án. Nếu không có nguồn tài trợ từ ngân hàng, vốn dĩ là nguồn vốn chiếm phần lớn vốn cho thương vụ, dự án có thể sẽ thất bại.

• Không có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án được cam kết. Một số nhà phát triển dự án có thể không cam kết vốn chủ sở hữu cho đến khi vốn EB-5 được huy động và cam kết đầy đủ. Điều này có thể cho thấy rằng nhà phát triển dự án thận trọng với rủi ro của dự án và sẽ chỉ mạo hiểm bằng tiền của người khác hoặc nhà phát triển dự án không có giải pháp thay thế và không thể hoàn thành dự án nếu không có vốn EB-5.

• Lượng vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án quá nhỏ. Làm việc với các nhà phát triển dự án chỉ đóng góp một lượng vốn danh nghĩa cho dự án, chẳng hạn như 5% tổng chi phí, có thể làm tăng cả rủi ro định cư và rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Những nhà phát triển dự án như vậy đã không chấp nhận đủ rủi ro để cố gắng giảm nhẹ rủi ro tổng thể của dự án. Chúng tôi khuyên quý vị nên tìm kiếm các dự án có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án được cam kết tối thiểu là 10%.

Lợi ích của nhà đầu tư: Đầu tư vào một dự án có cấu trúc phù hợp đã được cấp vốn một phần hoặc toàn bộ bởi một nhà phát triển dự án có uy tín và có vốn tốt sẽ làm tăng khả năng cho các nhà đầu tư để nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Điều này cũng làm tăng khả năng vốn của nhà đầu tư cuối cùng sẽ được hoàn trả khi kết thúc thời hạn vay hoặc đầu tư. Cơ hội rút lui luôn có cho các dự án đã hoàn thành, nhưng các dự án chưa hoàn thành hoặc bị đình trệ thì sẽ không có cơ hội rút lui thuận lợi cho các nhà đầu tư EB-5.

Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:

• Vốn đầu tư cho dự án EB-5 là bao nhiêu? Vốn đầu tư thường được phản ánh bằng cả tỷ lệ phần trăm và con số. Ví dụ: đối với một dự án trị giá 100 triệu đô la, nguồn vốn thông thường có thể có là 65% nguồn tài trợ cao cấp (65 triệu đô), 15% nguồn tài trợ hạng hai EB-5 (15 triệu đô) và 20% vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án (20 triệu đô). Nhìn chung, nhà đầu tư EB-5 nên tránh xa các dự án có nguồn vốn EB-5 trên 50% trong tổng vốn và các dự án không sử dụng nguồn tài trợ từ ngân hàng độc lập.

• Có được khoản vay cao cấp không và nếu có thì số tiền đã được giải ngân là bao nhiêu? Thư cam kết và thư bày tỏ ý định không có tính ràng buộc. Nhà đầu tư nên đảm bảo rằng có hợp đồng cho vay cao cấp đã được ký kết với một tổ chức tài chính có uy tín. Tùy thuộc vào loại tài sản, một số nhà phát triển dự án có thể có mối quan hệ chặt chẽ với bên cho vay và chỉ cần có khoản vay sau này trong quá trình phát triển dự án nếu nhà phát triển dự án có bảng cân đối kế toán đầy đủ.

• Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án đã được cam kết chưa? Nhà đầu tư nên yêu cầu một bản sao thư cam kết vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển dự án và các bằng chứng khác cho thấy nhà phát triển dự án đã cam kết vốn chủ sở hữu đã nêu cho dự án. Nếu đất đã được mua và việc xây dựng đã được bắt đầu trước khi đầu tư EB-5 thì đây là tín hiệu mạnh mẽ về việc vốn chủ sở hữu đã được cam kết.

• Số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án có quá ít không? Nói chung, số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án dưới 10% cho thấy nhà phát triển dự án chưa chịu đủ rủi ro để giảm thiểu rủi ro của dự án.

4. Chiến lược rút lui khả thi

Tại sao lại quan trọng: Chiến lược rút lui của một dự án là cách thức dự án sẽ kiếm được tiền như thế nào, cụ thể là kiếm đủ tiền để hoàn trả cho toàn bộ vốn đầu tư EB-5. Nhiều dự án EB-5 được cấu trúc như các dự án bất động sản vì các dự án bất động sản có tài sản cố định làm tài sản thế chấp và một chiến lược rút lui tương đối dễ hiểu trong một thị trường trưởng thành và đã quá nổi tiếng.

Mặc dù các khoản đầu tư mới nổi, đầu tư mạo hiểm và đầu cơ có thể đủ điều kiện tham gia chương trình EB-5 nhưng chúng thường không phù hợp vì rủi ro tài chính lớn hơn liên quan đến các khoản đầu tư đó. Đánh bạc bằng các khoản đầu tư mang tính đầu cơ sẽ có ý nghĩa đối với những người theo đuổi lợi nhuận cao, nhưng những khoản đầu tư đó không có ý nghĩa đối với nhà đầu tư EB-5 vì nhà đầu tư EB-5 muốn đảm bảo rằng họ nhận được Thẻ xanh và bảo vệ việc hoàn vốn trong một khoảng thời gian xác định.

Lợi ích của nhà đầu tư: Một chiến lược rút lui khả thi và được xác định rõ ràng thì rất quan trọng đối với việc thu hồi vốn của nhà đầu tư EB-5. Một nhà phát triển dự án có uy tín với thành tích trong việc rút lui và hoàn trả vốn sẽ làm tăng khả năng trong việc vốn đầu tư EB-5 cuối cùng sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư. Hồ sơ năng lực của trung tâm vùng chỉ định cũng phải thể hiện những cam kết hoàn trả cho nhà đầu tư.

Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:

• Chiến lược rút lui cho dự án EB-5 và nhà đầu tư EB-5 là gì? Các dự án bất động sản thường sử dụng 02 loại chiến lược rút lui chính: bán dự án hoặc tái cấp vốn cho tài sản sau khi hoạt động ổn định. Trong trường hợp đầu tiên, nhà đầu tư cần xác định khả năng, thời điểm và giá bán dự án khi đã hoàn thành. Đối với trường hợp tái cấp vốn, nhà đầu tư cần xác định khả năng dự án sẽ được vận hành tốt và tạo ra đủ giá trị.

• Nếu chiến lược rút lui là từ việc bán các sản phẩm dự án, giá trị bán hàng được định giá bởi bên thứ ba cho dự án khi hoàn thành là bao nhiêu? Các nhà bảo trợ dự án có uy tín sẽ có được sự định giá của bên thứ ba đối với các dự án dự định bán sau khi hoàn thành.

• Ngoài ra, kế hoạch tái triển khai vốn sau khi bán các sản phẩm dự án là gì? Việc tái triển khai các nguồn vốn đầu tư là một chủ đề quan trọng trong thẩm định EB5 và việc có sẵn một kế hoạch rõ ràng là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho Thẻ Xanh.

• Nếu chiến lược rút lui là từ việc tái cấp vốn từ hoạt động kinh doanh thì doanh thu và chi phí dự kiến là bao nhiêu? Các nhà phát triển dự án có uy tín sẽ có các dự báo tài chính và các biểu mẫu liên quan đến doanh thu và chi phí dự kiến được hỗ trợ bởi sự thẩm định và dữ liệu của bên thứ ba.

• Nhà phát triển hoặc nhà bảo trợ dự án trước đây đã bán hoặc tái cấp vốn cho các dự án tương tự chưa và các dự án trước đây đó có đáp ứng được mục tiêu tài chính dự kiến không? Các nhà phát triển dự án có uy tín là nhà phát triển dự án trước đây đã từng thực hiện thành công các dự án tương tự với các giả định tài chính thận trọng, những giả định này đã đúng hoặc vượt quá giá bán hoặc các giả định về chiến lược rút lui.

5. Các bảo đảm và biện pháp bảo vệ

Tại sao lại quan trọng: Là một phần của quy trình thẩm định EB5, các nhà đầu tư nên tìm kiếm các dự án có cấu trúc tốt thường là những dự án có những đảm bảo và bảo vệ nhất định cho các nhà đầu tư nhằm hạn chế rủi ro về định cư và tài chính. Sau đây là một số đảm bảo và bảo vệ phổ biến:

• Bảo đảm hoàn trả liên quan đến I-526E đảm bảo rằng nếu đơn I-526E của nhà đầu tư EB-5 bị từ chối thì khoản đầu tư EB-5 của họ sẽ được hoàn trả. Nếu không có sự đảm bảo này thì nếu bị từ chối có thể có nghĩa là vốn của nhà đầu tư sẽ vẫn được đầu tư trong một thời gian dài mà không có quyền lợi Thẻ Xanh và không có hoặc có rất ít lợi nhuận. Bảo đảm hoàn trả liên quan đến I-526E phải đến từ một tổ chức có vốn mạnh, giúp đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ có thể nhận lại vốn của mình ngay lập tức trong trường hợp I-526E bị từ chối.

• Bảo đảm hoàn thành đảm bảo rằng nhà phát triển dự án sẽ tài trợ cho mọi chi phí dự án vượt quá số tiền dự toán. Các nhà phát triển dự án đã có nguồn tài chính ngân hàng cao cấp phải luôn có loại bảo đảm này. Nếu không có bảo đảm này, mọi chi phí vượt quá ngân sách có thể dẫn đến dự án bị trì hoãn hoặc không hoàn thành.

• Điều khoản hoàn trả đảm bảo khoản đầu tư sẽ hoàn trả trong một khoảng thời gian nhất định. Các dự án thường có điều khoản cho vay, và có thể cho phép gia hạn trong thời gian dài hoặc thậm chí vô thời hạn. Các điều khoản này cũng có thể có các lựa chọn chuyển đổi khoản vay thành vốn chủ sở hữu. Trong những trường hợp như vậy, nhà bảo trợ dự án có thể giữ lại vốn EB-5 và tiếp tục đầu tư ngay cả sau khi nhà đầu tư đã nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Các dự án có cấu trúc tốt thường yêu cầu phải hoàn trả khoản đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nhà đầu tư EB-5 nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn hoặc thậm chí tốt hơn nữa là sau khi mỗi nhà đầu tư đã nộp đơn I-829.

Lợi ích của nhà đầu tư: Các bảo đảm và biện pháp bảo vệ đều vì lợi ích của nhà đầu tư. Không có những bảo đảm và biện pháp bảo vệ này có thể gây lo ngại hoặc cho thấy có rủi ro cao về mặt tài chính hoặc định cư..

Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:

• Dự án có hoàn trả đầy đủ vốn của nhà đầu tư EB-5 nếu đơn I-526E bị từ chối không? Các dự án EB-5 mạnh sẽ có kế hoạch hoàn trả rõ ràng cho nhà đầu tư trong trường hợp đơn I-526E bị từ chối.

• Dự án có bảo đảm hoàn thành không? Bảo đảm hoàn thành giúp giảm rủi ro trong việc tạo việc làm và rủi ro tài chính vì một dự án đã được xây dựng hoàn chỉnh có giá trị cao hơn đáng kể so với một dự án chỉ mới hoàn thành một phần; hơn nữa, tất cả các việc làm xây dựng sẽ được tạo ra trong trường hợp dự án hoàn thành việc xây dựng.

• Các điều khoản hoàn trả là gì? Các dự án EB-5 mạnh sẽ có thời hạn đầu tư được xác định rõ ràng với sự linh hoạt tối thiểu dành cho nhà phát triển dự án trong việc gia hạn hoặc trì hoãn việc hoàn trả vốn của nhà đầu tư EB-5.

• Thời hạn cho vay là bao lâu? Thời hạn cho vay phải được xác định rõ ràng và phải giữ cho tình trạng vốn đầu tư EB5 là có rủi ro nhằm đáp ứng các yêu cầu của USCIS.

• Có tùy chọn hoặc khả năng nào để khoản vay được chuyển đổi thành vốn chủ sở hữu mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5 không? Một số dự án có loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay và có thể gây hiểu nhầm lớn cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các nhà đầu tư nên thận trọng và xác nhận xem loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay như thế này có tồn tại hay không.

• Dự án còn cung cấp những bảo đảm hoặc biện pháp bảo vệ nào khác không? Các dự án mạnh sẽ cung cấp nhiều bảo đảm và biện pháp bảo vệ tương tự khác cho các nhà đầu tư EB-5 để giảm cả rủi ro về mặt định cư và rủi ro về mặt tài chính.

Lưu ý về bảo đảm hoàn trả nợ gốc: Một số dự án có thể đảm bảo hoàn trả nợ gốc của nhà đầu tư EB-5. Những bảo đảm như vậy có thể dẫn đến sự giám sát chặt chẽ hơn từ USCIS và thậm chí bị từ chối vì những bảo đảm đó mâu thuẫn trực tiếp với yêu cầu “có rủi ro” của chương trình EB-5. Các nhà đầu tư nên thực hiện thẩm định EB5 cẩn thận để xác định xem các đảm bảo hoàn trả như vậy được diễn đạt như thế nào và liệu chúng có khả năng được USCIS chấp nhận hay không. Nói chung, chúng tôi không khuyên quý vị nên đầu tư vào các dự án có bảo đảm hoàn trả.

Lưu ý về việc hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản: Một số dự án có thể hoàn trả khoản đầu tư cho nhà đầu tư bằng cách tặng nhà hoặc căn hộ chung cư. Một lần nữa, USCIS thường phản đối hình thức hoàn trả này vì nó mâu thuẫn với các yêu cầu có rủi ro của chương trình. Mặc dù các dự án như vậy trước đây có thể đã được phê duyệt thông qua cách cấu trúc thông minh và vượt qua sự giám sát của USCIS, nhưng USCIS hiện thận trọng hơn nhiều trong việc loại bỏ các mô hình Thẻ-xanh-được-bất-động-sản như vậy. Chúng tôi không khuyến nghị đầu tư vào các dự án hứa hẹn hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản.